Phân khúc bất động sản nào nhiều tiềm năng nhất thời gian tới?

Phân khúc bất động sản nào nhiều tiềm năng nhất thời gian tới?

Mới đây, báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của Chứng khoán Bản Việt (VCSC) chỉ ra rằng, trong vòng 10 năm tới, nhu cầu nhà ở có mức giá phải chăng vẫn có nhiều tiềm năng phát triển lâu dài do nguồn cầu vô cùng lớn

Theo HoREA cho biết, thị trường BĐS hiện đang có sự phát triển không đồng đều. Việc này thể hiện ở chỗ, phân khúc BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng rất mạnh, nhưng lại đang thiếu nguồn cung và sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán hợp với khả năng tài chính của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị.

Chẳng hạn, chỉ với ba dự án cao cấp là Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh), Masteri Thảo Điền và Sala (khu Đông) đã sắp cho ra thị trường gần 20.000 căn hộ cao cấp. Trong khi đó, các sản phẩm nhà có mức giá hợp túi tiền trên thị trường chỉ được đếm trên đầu ngón tay!

Nhiều chuyên gia kinh tế trong lĩnh vực BĐS nhìn nhận, trong 3 năm trở lại đây, dòng vốn FDI đổ về Việt Nam có xu hướng chuyển dần sang ngành BĐS. Trong đó, các dự án nhà ở cao cấp vẫn là điểm đến nhiều nhất của dòng tiền này. Điều này cho thấy, thị trường đã bắt đầu xuất hiện sự lệch pha, không chỉ trong cung – cầu mà ở cả từng phân khúc của thị trường.

Dự báo của HoREA cho thấy, dự kiến nguồn cung trên thị trường BĐS từ nửa cuối năm 2015 đến năm 2017 sẽ tăng mạnh, đón nhận thêm khoảng 59.200 căn hộ mới của 90 dự án hiện có và các dự án sẽ triển khai, trong đó có rất nhiều dự án BĐS cao cấp.

Mới đây, báo cáo thị trường BĐS của VCSC cũng chỉ ra rằng, trong vòng 10 năm tới, nhu cầu nhà ở có mức giá phải chăng vẫn tiếp tục tăng cao do nhiều nguyên nhân, chẳng hạn như quy mô gia đình tại Việt Nam đã thu nhỏ lại, đặc biệt là làn sóng người nhập cư vào các đô thị lớn ngày một tăng, thêm vào đó, không ít gia đình có nhu cầu chuyển từ nhà ở mức thấp lên mức trung bình...Do vậy, VCSC nhận định, phân khúc nhà ở có mức giá trung bình sẽ có tiềm năng rất lớn trong vòng 10 năm tới.

Quy mô các gia đình ở Việt Nam ghi nhận xu hướng giảm. Hiện tại, các cặp gia đình trẻ thường tách khỏi gia đình lớn của bố mẹ. Do đó, quy mô gia đình sẽ nhỏ hơn, và đương nhiên nhu cầu nhà ở cũng sẽ lớn hơn. VSCS ước tính rằng, Việt Nam hiện có khoảng 8 triệu hộ gia đình đang sinh sống tại các khu vực đô thị, đến năm 2025 con số này sẽ là 10 triệu hộ. Do vậy, nhu cầu nhà ở đối với các hộ gia đình nhỏ này đang rất lớn. Đáng chú ý, hầu hết các hộ gia đình trẻ tách ra từ gia đình bố mẹ đều chỉ có nhu cầu căn hộ có giá và diện tích tầm trung hoặc thấp và phù hợp với điều kiện kinh tế gia đình.

Ngoài ra, một lượng lớn các hộ gia đình hiện đang sinh sống trong những căn hộ giá thấp hoặc nhà ở dưới chuẩn tương lai sẽ chuyển lên ở nhà có mức giá trung bình. Như vậy, nhu cầu nhà ở phân khúc giá trung bình trong tương lai gần là rất lớn.

Nếu tính thêm nguồn cầu nhà ở từ số dân nhập cư ở các vùng nông thôn ra đô thị lớn, VSCS cho rằng, trong vòng 10 năm tới nhu cầu nhà ở mới sẽ có thể lên tới khoảng 5,1 triệu căn, trong đó quá nửa thuộc về nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân.

Thế nhưng, thực tế hiện nay cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc chưa mặn mà với phân khúc nhà ở có nguồn cầu "khủng" này chỉ vì lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn. Song, doanh nghiệp nào có tầm nhìn chiến lược để đầu tư vào phân khúc nhà này sẽ có tiềm năng lớn. Ví dụ, nếu tính bình quân một căn hộ có giá bán 900 triệu, thì tổng doanh thu tiềm năng cho nhu cầu nhà ở mới sẽ lên đến con số trên 210 tỷ USD.

Do vậy, nếu tính trên cơ cấu xây dựng một căn hộ thuộc mức trung cấp, nếu doanh nghiệp biết điều chỉnh đúng mức thì chắc chắn vẫn có lãi. Với số lượng lớn căn hộ phục vụ nhu cầu thị trường thì doanh nghiệp vẫn có thể thu về lợi nhuận không hề nhỏ.

Hơn nữa, hiện tại, qua thời gian dài suy thoái của thị trường BĐS, phần lớn các doanh nghiệp yếu kém đã bị đào thải, những doanh nghiệp có năng lực tốt bám trụ được và đang tìm kiếm cơ hội tiếp tục phát triển. Đương nhiên, doanh nghiệp có quỹ đất càng lớn thì càng có nhiều cơ hội sinh lời hơn.