Những sai lầm nhà đầu tư bất động sản cần tránh

Những sai lầm nhà đầu tư bất động sản cần tránh

Bài viết dưới đây giới thiệu về những sai lầm mà nhà đầu tư BĐS nên biết. Có thể những sai lầm đó không phải xảy ra đối với tất cả các nhà đầu tư tại Việt Nam, nhưng đâu đó có thể có những bài học kinh nghiệm cần tham khảo. Còn đối với nhà đầu tư BĐS quốc tế, có lẽ họ đã kinh qua nhiều tình huống và trải nghiệm. Hy vọng các nhà đầu tư BĐS sẽ gặp thành công trong lĩnh vực của mình.

Kỳ 1: Không có chiến lược rõ ràng trong đầu tư BĐS là sai lầm đầu tiên

Rất nhiều nhà đầu tư mua một BĐS nào đó vì có người bảo họ rằng giá trị của BĐS đó sẽ tăng lên hoặc họ mua vì biết rằng sẽ được hưởng chiết khấu lớn mà không xác định là việc mua bán này sẽ giúp họ đạt mục tiêu kinh doanh đã đề ra.

Các nhà đầu tư này mua vào mà không có một chiến lược rõ ràng hay mua vào loại hình BĐS không phù hợp với khả năng tài chính của mình, chẳng hạn mua BĐS ngoài kế hoạch và chiếm tới 30% đặt cọc, chiếm toàn bộ khoản tiền tiết kiệm hoặc mua một loại BĐS để cho thuê rồi mới nhận ra mình không thích trở thành người cho thuê nhà (bởi có thể không thích thú với nhiều thủ tục rườm rà hoặc ngại va chạm với người thuê phức tạp…).

Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư có thể có chiến lược hợp lý, ví dụ như mua để cho thuê trị giá khoảng 10tỷ VND trong khu vực của mình, nhưng sau đó lại bất chợt bị phân tán ý tưởng bởi một hợp đồng mới cho một biệt thự rất đắt tiền ở Thái Lan; hay một căn hộ giảm giá ở Malaysia… hoàn toàn không phù hợp với chiến lược chung của họ; hoặc mua vào một dự án cải tạo mà không có đủ kỹ năng hay nguồn vốn để hoàn thành việc cải tạo đó.

Điều cốt yếu đối với nhà đầu tư BĐS là cần phải lên kế hoạch cho chiến lược của mình trước khi bắt đầu việc mua bán, có nghĩa là phải trả lời được các câu hỏi như liệu mình có thể dành bao nhiêu thời gian vào việc này, ngân sách có bao nhiêu, những kỹ năng nào mình có, hoạt động trong khung thời gian nào (ngắn, trung hay dài hạn).

Trong khi đó cũng lại có trường hợp nhiều nhà đầu tư theo đuổi chiến lược đầu tư quá rộng lớn, có những nhà đầu tư mua vào BĐS nhiều loại ở 5-6 quốc gia. Đó có thể là những món giá hời nhưng sẽ khó quản lý được tất cả những vấn đề về pháp lý, thuế và tài chính có liên quan. Nên đặt mục tiêu chỉ theo đuổi đồng thời 2 hoặc tối đa 3 loại đầu tư khác nhau vì sẽ dễ dàng theo dõi thị trường hơn. Tốt hơn hết là trở thành chuyên gia trong 2-3 thị trường hơn là dàn trải trên 5-6 thị trường, cho dù đó là mua để bán, mua để cho thuê, hay đầu tư ra nước ngoài.

Một phần của sự thành công trong chiến lược là cần rà soát lại những chiến lược hiện tại, chẳng hạn lên kế hoạch nắm bắt BĐS, đâu là yếu tố thúc đẩy giữ lại hay bán ra? Chẳng hạn như một BĐS dường như là một món giao dịch tuyệt vời lúc mua nhưng lại có thể rất khó bán, có nghĩa là khó hiện thực hóa lợi nhuận của nhà đầu tư. Ví dụ như nhà đầu tư có thể mua một nhà có phòng ở dành cho sinh viên thuê và thu nhập khá tốt từ tiền thuê nhà này nhưng nó lại có giá trị bán lại không cao. Nếu đột nhiên cần phải bán - liệu sẽ có người mua sẵn sàng mua lại tài sản này hay chỉ là tốt khi cho thuê vì khu vực đó có nhiều sinh viên thuê, còn bán thì rất khó tìm được người mua. Điều này có ảnh hưởng đến giá trị BĐS khi bán lại, hoàn toàn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Bởi vậy, tốt nhất khi nhằm vào khu vực có tỷ lệ hỗn hợp người mua để ở, để thuê và người mua để đầu tư - dẫn đến có tỷ lệ hỗn hợp các chiến lược khác nhau và nhà đầu tư sẽ không phải cạnh tranh với quá nhiều người khác có cùng chiến lược như mình.

Một số khu vực có thể nhìn thấy sự tăng trưởng ngay của luồng vốn đầu tư, nhưng một số khu vực có thể sẽ lình xình trong 3-10 năm trước khi tăng nóng. Nhà đầu tư cần cẩn trọng vấn đề này trước khi mua và cũng cần dự tính mình có thể sẽ bị chôn vốn vào đây. Nếu nghĩ là có cơ hội, có thể cần huy động số tiền này sớm, nhà đầu tư cần đảm bảo mình có một chiến lược thoái lui dứt khoát nếu không sẽ phải bán ra một cách tuyệt vọng. Do vậy việc cân nhắc chiến lược ngay tại điểm xuất phát là rất quan trọng. Nhà đầu tư cần xem xét và cân nhắc những yếu tố sau:

Có bao nhiêu tiền để có thể đầu tư?

Mục tiêu là gì? Trong khung thời gian nào?

Dành bao nhiêu thời gian cho công việc này?

Chiến lược thoái lui (nếu có) là gì?

Tất cả những phân tích trên đây là muốn nhắc nhở nhà đầu tư rằng, cần có chiến lược rõ ràng để tránh lạc hướng ngay từ ban đầu chính là điểm xuất phát chủ động tuyệt vời.