Bất động sản tăng giá do đâu

Bất động sản tăng giá do đâu

Trong 7 tháng đầu năm 2015, thị trường bất động sản đã phục hồi rõ nét. Tại Hà Nội và Tp. HCM, ghi nhận đã có gần 20.000 giao dịch bất động sản thành công. Con số này cao gấp gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Hầu hết các dự án mới mở bán và tiếp tục mở bán đều được đẩy giá cao lên, gây ra nhiều lo ngại cho thị trường về khả năng “bong bóng” bất động sản tái diễn.

Thị trường BĐS đang ở giai đoạn phát triển rất sôi động, doanh nghiệp liên tục tung sản phẩm mới ở nhiều phân khúc. Giá nhà đang bắt đầu có sự tăng trưởng. Bằng chứng là báo cáo hàng quý về thị trường BĐS của hầu hết các công ty nghiên cứu thị trường BĐS đều cho thấy giá nhà chung cư tăng liên tục theo quý, có những dự án tăng 3-5%, thậm chí 10% theo quý.

Nguyên nhân thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản, theo Hiệp hội bất động sản Tp.HCM là bắt nguồn từ hiệu quả công tác quản lý Nhà nước tạo điều kiện để nền kinh tế hồi phục và phát triển, ổn định vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và linh hoạt. 

Đặc biệt là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có những quy định thông thoáng cho Việt kiều được mua và sở hữu nhà như người trong nước, cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà trong các dự án nhà ở thương mại, thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên trước hết, là nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong việc tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, phát triển hoạt động hợp tác, mua bán chuyển nhượng dự án. Niềm tin của người tiêu dùng và của các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp được tăng cường dẫn đến giao dịch tăng mạnh trên thị trường bất động sản.  

Xung quanh vấn đề này, Đại diện Rao bán Nhà Đất Group cho biết có 4 nguyên nhân đẩy giá nhà chung cư tăng liên tục trong vòng hơn 1 năm qua. Nguyên nhân thứ nhất, trong mấy năm vừa rồi giá bị sụt giảm rất là nghiêm trọng, nhiều dự án giá giảm đến 40-50%. Sau một thời gian giảm mạnh, thị trường phục hồi giá BĐS bắt đầu nhích dần lên để đuổi kịp giá cách đây 4 năm.

Ví dụ như tại dự án Thăng Long Number 1, thì cách đây 4 năm giá bán là 40 triệu đồng/m2 hoặc Mandarin Garden 4 năm trước đã bán 47 triệu đồng/m2. Một loạt các dự án khác thì đều có giá rất cao sau đó bị tụt giá một cách thê thảm, nhiều dự án mất khoảng 30-40% là chuyện bình thường. Cuối năm 2014 thị trường tốt lại giá phục hồi và đến nay giá vẫn chưa bằng thời điểm của năm 2010 mặc dù sau 5 năm thì bây giờ giá đang đuổi bắt lên dần, giá nhích dần lên. Khi thị trường tốt giá các chủ đầu tư tăng dần đều là điều dễ hiểu.

Nguyên nhân thứ 2, khi thị trường tốt lên các chủ đầu tư kỳ vọng hơn về dự án của họ, tại các dự án giá mà các chủ đầu tư đưa ra cách đây 1 vài năm thì với giá đó các chủ đầu tư có lời nhưng chưa có lời nhiều. Khi thị trường đi lên, nền kinh tế phục hồi, nhu cầu trên thị trường BĐS tăng, nhu cầu mua quay lại thì ắt chủ đầu tư tăng giá để bắt kịp sự kỳ vọng về thị trường.

Nguyên nhân thứ 3, phải khẳng định là nhu cầu tăng mạnh nhất là trong năm 2014 mà đặc biệt là 6 tháng đầu năm 2015. Nhu cầu tăng trong khi nguồn cung hạn hẹp dần, đặc biệt là nguồn cung căn hộ cao cấp. Trong mấy năm qua khi thi trường ảm đạm các chủ đầu tư ít triển khai các dự án cao cấp. Đến gần 1 năm trở lại đây khi nhu cầu mua tăng cao, nguồn cung mới bắt đầu bung ra. Việc nhu cầu ở thực nhiều trong khi nguồn cung không nhiều dẫn đến việc giá phải nhích dần lên.

Vấn đề thứ 4, giá chủ đầu tư đưa ra theo tiến độ xây dựng, ví dụ dự án Home City Trung Kính tháng 11 bắt đầu ra hàng thì đối với khách hàng lúc này họ mua hàng với kỳ vọng mức độ rủi ro cao hơn, nên là giá chủ đầu tư cũng thận trọng về giá. Vì vậy, giá họ đưa ra với một mức rất là vừa phải. Kki công trình xây lên rồi thì khách hàng mua đợt sau với tiến độ dự án tốt hơn thì tiến độ thanh toán cũng sẽ khác, tiến độ dòng tiền của chủ đầu tư khác cũng khác...Vì vậy, chủ đầu tư họ cũng nhích giá dần lên.

Theo Rao bán Nhà Đất Group, do 4 nguyên nhân trên đãn khiến cho thị trường BĐS tăng lên. Tuy nhiên, ông Quyết nhấn mạnh: "Giá ở giai đoạn này vẫn đang ở mức hợp lý. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thì cũng không dám rủi ro đẩy giá lên quá cao bởi cuối năm nguồn cung của thị trường ra cũng khá nhiều nếu mà các chủ đầu tư đẩy giá lên quá cao thì kỳ vọng bán hàng, thanh khoản sẽ chậm hơn là tất nhiên".

Dự báo về giá căn hộ chung cư trong thời gian tới, ông Quyết cũng có cái nhìn khá thận trọng: "Tất nhiên là thị trường có tăng nhưng vừa phải ở biên độ cho phép và dù có tăng thì giá vẫn chưa tiệm cận được với năm 2010".

Nhiều chuyên gia cũng khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay không phát triển tự phát như giai đoạn 2007 - 2010, khi ấy mọi người đổ xô đầu tư bất động sản theo tin đồn.

Giai đoạn này vẫn còn là giai đoạn tái khởi động niềm tin vào thị trường. Hơn nữa, người mua hiện nay đã thông thái hơn, thường quyết định giao dịch dựa trên giá trị thực, tiến độ, chất lượng sản phẩm. Giờ chính là cuộc chơi của những doanh nghiệp có tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn.